آکادمی اقتصاد - حمید زمان زاده

سیر تحولات قیمت مسکن در دهه ۸۰

حمید زمان­زاده/ تغییر و تحولات قیمت مسکن مورد توجه عموم مردم به خصوص مردمی که در فکر خانه­دار شدن هستند، فعالان اقتصادی که در فکر سرمایه­گذاری هستند و سیاستگذاران اقتصادی است. سیر تحولات قیمت مسکن چگونه بوده است؟ آیا روند قیمت­های مسکن با توجه به شرایط اقتصاد ایران، منطقی بوده است، یا آنکه بازار مسکن آبستن قیمت­های کاذب و به بیان دیگر حباب قیمتی است؟

روند میانگین قیمت اسمی و واقعی هر متر مربع منزل مسکونی در تهران به صورت فصلی از سال ۱۳۸۷ تا ۱۳۹۰ در نمودار نشان داده شده است.

   در عین حال باید توجه داشت که تأکید بر قیمت اسمی مسکن، می­تواند تا حدودی گمراه کننده باشد و در مقابل قیمت واقعی مسکن (تعدیل شده نسبت به شاخص قیمت مصرف کننده با سال پایه ۱۳۸۳) می­تواند انعکاس دقیق­تری از وضعیت بازار مسکن ارائه دهد. همانطور که در نمودار مشاهده می­شود، قیمت واقعی مسکن (هر متر مربع) از سال ۱۳۸۰ تا سال ۱۳۸۵ در محدوده ۷۰۰ هزار تومان (به قیمت­های ثابت سال ۱۳۸۳) در نوسان بوده است. اما از پاییز سال ۱۳۸۵ قیمت واقعی مسکن روند صعودی به خود گرفته و تا بهار ۱۳۸۷ به فراتر از ۱ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان رسیده است و پس از آن با کاهش مواجه شده و به ۸۰۰ هزار تومان در بهار ۱۳۸۸ رسیده است اگرچه قیمت اسمی مسکن از بهار ۸۸ از روند صعودی برخوردار بوده است، اما با توجه به نرخ تورم، قیمت واقعی مسکن در محدوده ۸۰۰ هزار تومان، از ثابت نسبی در این دوره برخوردار بوده و حتی از اندکی کاهش در زمستان ۱۳۸۹ و بهار ۱۳۹۰ نیز برخوردار بوده است. افزایش شدید قیمت واقعی مسکن در سال ۱۳۸۶ و سپس افت شدید آن در سال ۱۳۸۷، در واقع بیانگر ظهور و سقوط حباب مسکن در اقتصاد ایران در این دوره بوده است.

   اکنون سؤال این است که آیا در حال حاضر شرایط اقتصاد ایران زمینه­های ایجاد یک حباب مسکن دیگر را دارا می­باشد؟ برای پاسخ به این سؤال باید به بررسی عوامل اصلی که زمینه­های ایجاد حباب مسکن را فراهم می­نمایند، پرداخت.

­   بسیاری از مردم فکر می­کنند که فعالیت‌های سفته‌بازی فعالان بازار به طمع سود انتظاری حاصل از خرید دارایی، عامل اصلی افزایش کاذب قیمت یک دارایی مانند مسکن و ایجاد حباب دارایی است. اگر چه جریان­های سفته­بازی جزئی مهم و جدایی‌ناپذیر از مکانیسم انتشار و گسترش حباب‌ها هستند، اما واقعیت این است که جریان­های سفته­بازی به خودی خود نمی‌توانند موجب شکل‌گیری حباب‌های بزرگ دارایی مانند حباب مسکن شوند. در واقع بازارهای دارایی مانند بازار مسکن، دچار حباب‌های بزرگ نمی‌شوند، مگر آنکه نقدینگی در حجم‌های بزرگ و به طور مداوم به سوی آنها گسیل شود. اما سؤال اساسی این است که چه عوامل واقعی، نقدینگی را به صورت مداوم و در حجم‌های بزرگ به سوی بازار یک دارایی خاص گسیل می‌نماید و زمینه بروز و ظهور یک حباب دارایی را فراهم می­آورند؟ قطعاً یکی از مهمترین عوامل واقعی که زمینه بروز و ظهور یک حباب دارایی را فراهم می­نماید، خلق و تزریق پول به اقتصاد در مقیاسی وسیع است. بازارهای دارایی اعم از دارایی‌های مالی و فیزیکی، مانند بازار سهام، بازار اوراق قرضه و مشتقات مالی، بازار مسکن و غیره، عموماً آبستن فعالیت‌های سفته‌بازی فعالین بازار که در پی کسب سود (به خصوص در کوتاه‌مدت) هستند، قرار دارند. آشکار است که فعالیت‌های سفته‌بازی با ایجاد انتظار سودهای سرمایه‌ای بالا برای یک دارایی، می‌تواند منجر به افزایش قیمت‌های شدید و ایجاد حباب‌ گردد. اما نکته مهم این است که چنین حباب‌هایی، عموماً حباب‌هایی محدود و نه‌چندان بزرگ و نه‌چندان مؤثر و قابل توجه در سطح کلان اقتصاد می‌باشند. در واقع نکته مهم این است که احتمال ایجاد یک حباب بزرگ‌ دارایی مانند حباب مسکن، در غیاب خلق و تزریق پول در حجم و مقیاسی قابل توجه، اندک است. مکانیسم تأثیر خلق پول در شکل گیری حباب دارایی را می توان چنین تشریح کرد: با خلق پول اضافی و عرضه آن، بازار پول از تعادل خارج می‌شود. افرادی که پول اضافی را به دست آوردند، پول اضافی خود را علاوه بر خرید دارایی‌، به خرید سایر کالاهای مانند خودرو، یخچال، لباس و … تخصیص می‌دهند. مسئله مهم این است که پول اضافی به صورت متناسب وارد همه بازارها نمی‌شود. نقش بازارهای دارایی در جذب پول اضافی، نقشی تعیین‌کننده است. با ورود پول اضافی به بازار دارایی‌ها و افزایش تقاضای آن‌ها، سطح قیمت دارایی‌ها، مانند دیگر بازارها، شروع به افزایش می‌نماید؛ این افزایش قیمت در بازار دارایی‌، انتظارات را شکل می‌دهد و فعالین بازار انتظار سود سرمایه‌ای بالاتر و در نتیجه بازدهی کل بالاتری را خواهند داشت. مادامی که بازدهی یک دارایی مانند مسکن‌ که رقیب پول به عنوان یک دارایی هستند، بیشتر از بازدهی انتظاری حاصل از نگه‌داریی پول باشد، فعالین بازار سهم بیشتری از پول اضافی خود را به خرید دارایی اختصاص می‌دهند و ادامه این فرآیند، می‌تواند حباب‌های بزرگ دارایی را خلق نماید. در واقع انتظار سود سرمایه‌ای بالا در بازارهای دارایی، دارندگان پول اضافی را جهت کسب سود به بازارهای دارایی می‌کشاند. و هرچه خلق و تزریق پول به اقتصاد بزرگتر باشد، حباب‌ها بزرگتر و بادوام‌تر خواهند بود.

   مساله مهم دیگر در شکل‌گیری حباب‌ها، کشش بازار دارایی‌های رقیب برای جذب نقدینگی است. اگر شرایط رقابتی و آزادی نسبی در بازار تمام دارایی‌ها برقرار باشد، فرآیند تعدیل سبد دارایی فعالین بازاری موجب می شود که تخصیص منابع مالی میان بازارهای دارایی به نحوی شکل گیرد که نرخ بازدهی انتظاری (با توجه به پاداش ریسک) در تمام بازارهای دارایی همگرا شوند و تعادل میان بازارهای دارایی برقرار گردد. اما زمانی که دولت وارد عرصه شده و با مداخلات خود در بازارهای دارایی فرآیند تعدیل بازارهای دارایی را مختل نماید، آنگاه امکان بروز و ظهور یک حباب دارایی فراهم می شود. در واقع اگر دولت خواسته یا ناخواسته با مداخلات خود، تعادل میان بازارهای دارایی را به هم بزند، زمینه را برای انتقال نقدینگی از یک بازار دارایی به سوی بازار دارایی دیگر فراهم می‌نماید؛ اگر این اختلال به اندازه کافی بزرگ باشد، انتقال نقدینگی از یک بازار به بازار دیگر، می‌تواند خالق حباب‌های دارایی باشد. یکی از مهمترین دخالت­های دولت که در اقتصاد ایران نیز شایع است، دخالت در تعیین نرخ بهره (نرخ سود بانکی) در بازار اعتبار است. زمانی که دولت در بازار اعتبار و در سیستم بانکی سیاست تعیین دستوری نرخ سود را اعمال می نماید یا نرخ سود را به صورت مصنوعی پایین نگه می­دارد، موجب می­شود که نرخ بازدهی نگه­داری دارایی به صورت سپرده­های بانکی در مقایسه با بازارهای دیگر مانند سهام یا مسکن کاهش یابد. بنابراین مردم ترجیح خواهند داد تا سپرده­های خود را از بازار اعتبار خارج نموده و در بازارهای دارایی رقیب مانند سهام، طلا و مسکن نگه­داری نمایند. در این شرایط اگر مداخله دولت به اندازه کافی زیاد باشد و در یک بازار خاص مانند مسکن زمینه سودآوری فراهم باشد، حجم نقدینگی از بازار اعتبار به سمت بازار مسکن حرکت خواهد کرد و احتمال بروز یک حباب دارایی در بازار مسکن را افزایش خواهد داد.

   با توجه به نقش نقدینگی و نیز نرخ­های بهره به عنوان عوامل اصلی زمینه ساز برای بروز حباب­های دارایی، ارزیابی شرایط این متغیرهای پولی و اعتباری جهت بررسی زمینه ایجاد حباب مسکن در اقتصاد ایران ضرورت دارد. از سال ۱۳۸۴، نرخ رشد نقدینگی طی یک روند صعودی افزایش یافته و در پایان سال ۱۳۸۵ به مرز ۴۰ درصد نیز نزدیک شده است. روشن است که نرخ­های بالای رشد نقدینگی در سالهای ۱۳۸۴ و ۱۳۸۵، یکی از عوامل اصلی در ایجاد زمینه حباب مسکن در سال ۸۶ بوده است. اما اقتصاد ایران از تابستان ۱۳۸۶، کاهش نرخ رشد نقدینگی را تجربه نموده است به نحوی که تا پاییز ۱۳۸۷، نرخ رشد نقدینگی به حدود ۱۲ درصد نیز رسیده است. پس از آن اگرچه نرخ رشد نقدینگی مجدداً افزایش یافته، اما تا پایان سال ۱۳۸۹ در محدوده ۲۵ درصد حفظ شده است. اگرچه نرخ رشد نقدینگی ۲۵ درصد، نرخ رشد نسبتاً بالایی است، اما در مقایسه با نرخ های رشد بیش از ۳۵ درصد، نرخ رشد بالایی محسوب نمی­شود. این امر در واقع بیانگر اعمال سیاست پولی انقباضی توسط دولت و بانک مرکزی در سه سال گذشته بوده است. بنابراین در صورتی که در سال ۱۳۹۰ نیز نرخ رشد نقدینگی در همین محدوده حفظ شود یا حتی کاهش یابد، خطر ایجاد زمینه شکل­گیری حباب دارایی اعم از حباب مسکن به واسطه افزایش بیش از حد حجم نقدینگی، کمرنگ خواهد بود. اما در صورتی که دولت و بانک مرکزی از مسیر اعمال سیاست پولی انبساطی، موجبات افزایش نرخ رشد نقدینگی را فراهم نمایند، آنگاه یکی از مهمترین زمینه­های ایجاد حباب­های دارایی اعم از حباب مسکن (یعنی مازاد عرضه پول)، فراهم خواهد شد.

   اگرچه از دو عامل عمده زمینه­ساز حباب­های دارایی در اقتصاد ایران، عامل افزایش بیش از حد نقدینگی چندان جدی نیست، اما عامل اخلال در نرخ سود بانکی و به هم خوردن تعادل بازارهای دارایی رقیب وجود دارد. در واقع به دلیل تداوم اعمال سیاست تعیین دستوری نرخ سود بانکی در بازار اعتبار و حتی کاهش نرخ­های سود در سال ۱۳۹۰ از یک طرف و افزایش نرخ تورم از طرف دیگر، تعادل بازارهای دارایی در اقتصاد ایران به شدت به هم خورده است. به عبارت دیگر به دلیل مداخلات دولت در تعیین نرخ سود بانکی و بازدهی پایین سپرده­ها، بازار اعتبار و سیستم بانکی نه تنها از کشش لازم برای جذب نقدینگی برخوردار نخواهند، بلکه بخشی از نقدینگی از این بازار نیز خارج خواهد شد و مردم برای کسب منفعت بیشتر یا حداقل جلوگیری از زیان بیشتر، سعی خواهند نمود تا بخشی از دارایی­های خود را از سپرده­های بانکی به سایر دارایی­ها مانند مسکن، سهام، طلا و ارز تبدیل نمایند. با خروج نقدینگی از بازار اعتبار، امکان بروز جریان­های سفته­بازی در بازار سایر دارایی­های رقیب به وجود خواهد آمد. در واقع در صورتی که انتظار بازدهی در یکی از بازارهای رقیب بیشتر باشد، این امکان وجود دارد که قیمت آن دارایی­ از قیمت بنیادی آن فراتر رفته و یک حباب دارایی شکل گیرد. بروز جریان­های سفته­بازی پس از کاهش نرخ سود سپرده­ها در بهار سال ۹۰ که ابتدا بازار سهام و پس از آن بازار طلا و ارز را دستخوش نوسانات شدید قیمتی نمود، نمونه­ای از اثر ایجاد عدم تعادل در بازارهای دارایی از سوی دولت است. البته باید توجه داشت که بدون افزایش قابل توجه نقدینگی، جریان­های سفته­بازی در بازارهای دارایی، نمی­توانند به ایجاد حباب­های بزرگ دارایی منتهی گردند و عمدتاً موجب ایجاد نوسانات قیمتی و ایجاد حباب­های محدود و دوره­ای در بازارهای دارایی می­گردند. به علاوه با توجه به هزینه­های مبادلاتی بالا در بازار مسکن، نسبت به بازار دارایی­های رقیب مانند طلا، ارز و سهام، به نظر نمی­رسد که بازار مسکن در شرایط فعلی اقتصاد ایران از جذابیت کافی برای جریان­های سفته­بازی برخوردار باشد. بنابراین با توجه به شرایط اقتصاد کشور، به نظر نمی­رسد که زمینه ایجاد حباب مسکن در حال حاضر در اقتصاد کشور فراهم باشد.